Trong bất kỳ công trình nhà ở nào, phần thô chính là xương sống – là giai đoạn thi công quyết định đến độ bền kết cấu, khả năng chịu lực và tuổi thọ của toàn bộ ngôi nhà. Đây là bước đầu tiên trong quy trình xây dựng, và cũng là khâu chiếm tỷ trọng ngân sách lớn nhất.
Xây nhà phần thô là quá trình thi công toàn bộ hệ móng và kết cấu chịu lực của công trình. Bao gồm các hạng mục:
Thi công nền móng (móng đơn, móng băng, móng cọc)
Đổ khung bê tông cốt thép (dầm, sàn, cột)
Xây tường bao che, tường ngăn giữa các phòng
Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường (điện, cấp – thoát nước)
Phần thô không bao gồm các công đoạn hoàn thiện như: trát, sơn, lát gạch, lắp cửa, lắp thiết bị vệ sinh…
Theo kinh nghiệm từ các công trình thực tế, chi phí thi công phần thô thường chiếm khoảng 50% – 60% tổng ngân sách xây nhà. Đây là khoản đầu tư không thể tiết giảm tùy tiện, bởi:
Phần thô quyết định chất lượng nền móng và độ bền kết cấu
Là tiền đề để triển khai giai đoạn hoàn thiện chính xác, tiết kiệm
Tác động dây chuyền đến giai đoạn hoàn thiện: Nếu phần thô sai lệch dù chỉ vài centimet – từ cao độ sàn, kích thước ô cửa đến vị trí hệ thống điện nước – chủ nhà sẽ phải đập phá, sửa lại trong giai đoạn hoàn thiện. Không chỉ tốn thời gian, mà chi phí phát sinh có thể cao gấp 2–3 lần so với ban đầu.
Ảnh hưởng đến an toàn và tuổi thọ công trình: Sử dụng vật tư kém chất lượng hoặc thi công sai kỹ thuật phần thô có thể dẫn đến rạn nứt, thấm dột, hoặc thậm chí sụt lún về lâu dài – khó phát hiện trước nhưng hậu quả rất nghiêm trọng.
Dễ bị đội chi phí nếu không bóc tách khối lượng kỹ: Rất nhiều chủ đầu tư rơi vào thế bị động vì không kiểm soát được giá vật liệu, đơn giá nhân công và khối lượng thực tế. Kết quả là công trình bị “đội giá” từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng.
Vì vậy, muốn xây nhà chất lượng – tiết kiệm – an toàn, bạn cần bắt đầu từ việc hiểu đúng và tính chính xác chi phí phần thô. Đây là bước nền tảng, là “phần chìm của tảng băng” quyết định toàn bộ hành trình xây tổ ấm sau này.
Trong năm 2025, mặt bằng giá xây dựng phần thô có nhiều thay đổi do biến động chi phí vật liệu và nhân công. Dưới đây là bảng giá cập nhật mới nhất từ các nhà thầu uy tín tại TP.HCM và khu vực lân cận, được phân loại rõ theo loại hình công trình và mức độ yêu cầu kỹ thuật.
|
Loại công trình |
Mức giá trung bình (VNĐ/m²) |
Ghi chú |
|
Nhà phố 1 trệt 1 lầu (cơ bản) |
3.300.000 – 3.600.000 |
Áp dụng cho nhà phố diện tích ≥ 60m², kết cấu móng đơn hoặc móng băng |
|
Nhà phố 2–3 tầng |
3.500.000 – 3.900.000 |
Bao gồm thi công móng, khung cột, sàn bê tông, tường gạch, hệ kỹ thuật cơ bản |
|
Biệt thự hiện đại |
3.800.000 – 4.300.000 |
Yêu cầu kết cấu lớn hơn, nền móng kiên cố, sàn cao độ chính xác |
|
Biệt thự cổ điển |
4.200.000 – 4.800.000 |
Kỹ thuật cao, kiểm soát sai số khắt khe để phục vụ hoàn thiện phào chỉ, mái vòm |
|
Nhà có tầng hầm |
+500.000 – 1.000.000 (tùy hạng mục) |
Giá cộng thêm cho hạng mục tầng hầm do yêu cầu chống thấm và đào sâu phức tạp |
Gói thi công phần thô trọn gói thường bao gồm:
Nhân công và vật tư phần thô, gồm: xi măng, thép, cát, đá, gạch xây, bê tông, coppha, ván khuôn...
Thi công đầy đủ các hạng mục:
Móng: móng đơn, móng băng, móng cọc (tùy địa chất)
Khung kết cấu bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn)
Tường bao, tường ngăn, cầu thang
Hệ thống điện – nước âm tường cơ bản
Lưu ý: Giá trên chưa bao gồm chi phí xin phép xây dựng, ép cọc nếu cần, hoặc các hạng mục hoàn thiện như sơn, lát nền, lắp cửa...
Giá xây phần thô không cố định mà có thể biến động tăng – giảm theo các yếu tố:
Địa hình thi công: Đất yếu cần ép cọc, nhà mặt tiền hẹp khó vận chuyển vật tư → chi phí tăng
Tổng diện tích: Công trình diện tích nhỏ (dưới 60m²) → đơn giá có thể cao hơn do hao hụt vật tư
Yêu cầu kỹ thuật riêng: Nhà có thiết kế đặc biệt (vòm cong, cầu thang xoắn, tầng lửng) → cần kỹ thuật và nhân công lành nghề hơn
Tiến độ gấp: Yêu cầu thi công nhanh → tăng chi phí tổ chức và nhân sự
Không phải công trình nào cũng có cùng mức chi phí phần thô. Tùy vào quy mô, kết cấu và yêu cầu kỹ thuật, mỗi loại hình nhà ở sẽ có mức giá thi công phần thô khác nhau. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết:
|
Tiêu chí |
Nhà cấp 4 |
Nhà phố (2–3 tầng) |
Biệt thự (hiện đại/cổ điển) |
|
Tổng diện tích phổ biến |
80 – 120m² |
150 – 250m² |
≥ 300m² |
|
Kết cấu móng phổ biến |
Móng đơn hoặc móng băng |
Móng băng hoặc cọc nhồi nhẹ |
Móng băng lớn hoặc cọc khoan nhồi |
|
Đơn giá phần thô (VNĐ/m²) |
3.100.000 – 3.500.000 |
3.500.000 – 3.900.000 |
3.800.000 – 4.800.000 |
|
Tổng chi phí phần thô tham khảo |
~ 280 – 400 triệu |
~ 550 – 850 triệu |
~ 1,2 – 1,6 tỷ |
|
Yêu cầu kỹ thuật |
Thấp – trung bình |
Trung bình – cao |
Cao đến rất cao: đòi hỏi chính xác, đối xứng, móng chắc |
|
Đặc điểm nổi bật |
Thi công nhanh, ít tầng |
Phổ biến, cần kiểm soát tải trọng |
Kết cấu cầu kỳ, sai số nhỏ ảnh hưởng đến hoàn thiện |
Ghi chú:
Chi phí có thể thay đổi tùy vào khu vực xây dựng và thời điểm thực hiện.
Các công trình nằm trong hẻm nhỏ, đất yếu, cần ép cọc… có thể cộng thêm 5–10% so với bảng giá tiêu chuẩn.
Nhà cấp 4: Ưu tiên đơn vị thi công gọn nhẹ, chuyên làm nhà dân dụng, có giá hợp lý.
Nhà phố: Nên chọn đơn vị có quy trình rõ ràng, giám sát tốt để tránh phát sinh ở phần móng và cốt sàn.
Biệt thự: Cần nhà thầu chuyên biệt, có năng lực thi công kết cấu cao và kiểm soát được độ sai số cực thấp.
Để xác định được tổng chi phí xây phần thô, chủ đầu tư cần dựa trên 2 yếu tố chính:
Diện tích xây dựng thực tế (m² sàn xây dựng – gồm tầng trệt, lầu, sân, mái...)
Đơn giá phần thô theo m² (tùy theo loại nhà và yêu cầu kỹ thuật)
Tổng chi phí phần thô = Tổng diện tích sàn x Đơn giá phần thô
Ví dụ cụ thể:
Bạn muốn xây nhà phố 1 trệt 2 lầu (3 tầng), mỗi sàn 80m²:
Tổng diện tích sàn = 80m² x 3 tầng = 240m²
Đơn giá phần thô: 3.700.000 VNĐ/m²
Chi phí phần thô dự kiến = 240m² x 3.700.000 = 888.000.000 VNĐ
|
Hạng mục |
Tỷ lệ tính diện tích |
Ghi chú |
|
Tầng trệt, lầu |
100% diện tích sàn |
|
|
Sân trước/sân sau |
30 – 70% tùy loại |
Có mái che hay không |
|
Mái bê tông |
50 – 70% |
Tùy công năng |
|
Mái tôn |
30 – 50% |
Chỉ tính phần có sử dụng |
|
Tum kỹ thuật |
50 – 100% |
Tùy diện tích và sử dụng thực tế |
Tính đúng diện tích sàn và chọn mức giá phù hợp sẽ giúp bạn lên ngân sách chính xác, tránh rơi vào cảnh “xây đến đâu tính đến đó”. Đặc biệt ở phần thô – sai một ly, đi vài trăm triệu là chuyện thường gặp nếu thiếu kiểm soát
Để hiểu rõ chi phí xây nhà phần thô, cần bóc tách từng thành phần chính trong đơn giá. Dưới đây là tỷ trọng và vai trò của từng nhóm vật tư – nhân công phổ biến hiện nay:
|
Hạng mục |
Tỷ trọng (%) |
Ghi chú chi tiết |
|
Thép xây dựng |
35–40% |
Chủ yếu sử dụng thép Việt Nhật, Pomina, Miền Nam; các khu vực chịu lực sẽ dùng thép phi lớn D18 – D25 |
|
Bê tông |
25–30% |
Có thể dùng bê tông trộn tay tại chỗ hoặc bê tông tươi thương phẩm M250 – M350 tùy yêu cầu kết cấu |
|
Xi măng |
10–12% |
Dùng xi măng Hà Tiên, Holcim cho các mảng tường và kết cấu chịu lực nhằm tăng độ bền |
|
Gạch xây – cát – đá |
15–20% |
Gạch đặc hoặc gạch rỗng tùy vị trí, kết hợp cát vàng rửa sạch và đá 1x2 chuẩn kỹ thuật |
|
Hạng mục nhân công |
Mô tả công việc |
|
Đào móng, đổ móng, dựng đà kiềng |
Yêu cầu thợ có kinh nghiệm xử lý nền đất yếu, đào móng chính xác tránh sụt lún |
|
Dựng cốt thép, lắp ván khuôn, đổ bê tông |
Công đoạn chính tạo nên kết cấu bê tông cốt thép – cần tuân thủ quy trình nghiệm thu nghiêm ngặt |
|
Xây tường bao, tường ngăn, tô trát |
Phải đảm bảo thẳng – phẳng – đúng kích thước để phục vụ lắp nội thất sau này |
|
Đi ống nước, dây điện âm tường |
Thực hiện đồng bộ từ phần thô để tránh đục phá, đảm bảo kết nối kỹ thuật chính xác |
Đơn giá nhân công phần thô năm 2025 tại TP.HCM:
Dao động từ 1.200.000 – 1.500.000 VNĐ/m², tùy độ phức tạp công trình, vị trí thi công và yêu cầu kỹ thuật đặc biệt.
Lưu ý quan trọng:
Chất lượng vật tư và tay nghề thợ trong giai đoạn phần thô sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, an toàn kết cấu, chi phí bảo trì sau này và thậm chí là cả khả năng hoàn thiện nội thất về sau. Vì vậy, không nên cắt giảm chi phí phần thô bằng cách chọn vật tư kém hoặc thuê nhân công thiếu chuyên môn.
Chi phí xây phần thô không cố định mà biến động theo từng thời điểm, khu vực và đặc điểm riêng của công trình. Dưới đây là 4 yếu tố chính đang tác động mạnh đến đơn giá năm 2025:
Giá thép, xi măng, cát, đá đều tăng từ 3–7% so với năm 2024, theo ghi nhận từ thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Đặc biệt, thép xây dựng (Pomina, Việt Nhật) tăng đều đặn mỗi quý, do ảnh hưởng giá nguyên liệu nhập khẩu và nhu cầu xây dựng tăng trở lại sau dịch.
Tác động: Đơn giá phần thô tăng trung bình từ 50.000 – 80.000 VNĐ/m² nếu không có kế hoạch đặt hàng sớm.
Năm 2025, nhiều công trình cùng triển khai tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, khiến giá nhân công xây dựng tăng nhẹ.
Thợ lành nghề (đổ bê tông, xây tường thẳng, đầm nền đúng chuẩn) khó thuê nếu không có mối quen hoặc kế hoạch trước.
Tác động: Giá nhân công tăng từ 5–10% so với cùng kỳ, đặc biệt nếu thuê riêng lẻ thay vì khoán trọn gói.
Các công trình có móng cọc sâu, sàn vượt nhịp lớn, dầm đua, trần cao trên 3,6m, hoặc thiết kế kiến trúc đặc biệt… cần thêm vật tư và thời gian thi công.
Ngoài ra, các biệt thự hoặc nhà phố cao cấp yêu cầu kết cấu chính xác tuyệt đối để phục vụ giai đoạn hoàn thiện đắt tiền (phào chỉ, gỗ ốp tường, mái vòm…).
Tác động: Đơn giá có thể chênh lệch từ 150.000 – 300.000 VNĐ/m², tùy mức độ phức tạp kỹ thuật.
Nhà trong hẻm nhỏ, đường xe tải không vào được, không có mặt bằng tập kết vật tư, bắt buộc phải vận chuyển bằng tay hoặc xe nhỏ – làm tăng thời gian và chi phí nhân công.
Ngoài ra, khu vực trung tâm TP.HCM có giờ cấm thi công, giờ cấm xe tải... ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí phát sinh.
Tác động: Đơn giá có thể tăng từ 50.000 – 100.000 VNĐ/m², nếu không có phương án tổ chức thi công hợp lý.
Xây phần thô chiếm đến 60% ngân sách xây nhà. Nếu không kiểm soát kỹ, chỉ cần vài hạng mục sai lệch cũng có thể khiến tổng chi phí đội lên hàng trăm triệu đồng. Để tránh điều đó, dưới đây là 4 cách giúp bạn kiểm soát chi phí phần thô hiệu quả và thực tế nhất năm 2025:
Một bản bóc tách chi tiết giúp bạn hiểu rõ từng hạng mục sẽ thi công, từ đào móng, đổ sàn đến xây tường và hệ thống điện nước âm.
Đây cũng là cơ sở để đối chiếu khi nghiệm thu, đảm bảo thi công đúng khối lượng, đúng vật tư.
Lợi ích: Tránh “bẫy giá rẻ” ban đầu nhưng phát sinh sau đó.
Đừng chỉ nhìn tổng chi phí. Hãy kiểm tra kỹ xem vật tư sử dụng là loại nào, có rõ ràng thương hiệu (như thép Pomina, xi măng Hà Tiên…), quy cách (M250, M300...), hay chỉ ghi chung chung?
Đơn giá cao mà dùng vật tư chất lượng kém thì rủi ro về sau càng lớn.
Lưu ý: Yêu cầu bảng vật tư kèm theo mẫu cam kết hoặc đính kèm hợp đồng.
Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ có quy trình thi công minh bạch, từ khảo sát – thiết kế kỹ thuật – tổ chức thi công – nghiệm thu.
Ưu tiên nhà thầu báo giá cố định theo từng hạng mục, không phát sinh ngoài hợp đồng, trừ khi bạn thay đổi thiết kế.
Tốt nhất: Chọn đơn vị có kinh nghiệm trong thi công phần thô biệt thự, nhà phố quy mô tương tự
Đừng vội chọn đơn vị rẻ nhất. Hãy so sánh song song giữa giá – vật tư – tiến độ – quy trình để có cái nhìn toàn diện.
Nếu có thể, hãy thăm thực tế công trình đã thi công, hỏi phản hồi từ khách hàng cũ.
Lời khuyên: Ưu tiên nhà thầu có hệ thống giám sát nội bộ và cam kết bảo hành phần thô sau thi công.
Bạn đang tìm đơn vị thi công phần thô uy tín – minh bạch – đúng kỹ thuật tại TP.HCM và các tỉnh lân cận?
Tổ Ấm Việt là lựa chọn phù hợp nếu bạn muốn kiểm soát ngân sách, tiến độ và chất lượng ngay từ đầu.
Chúng tôi chuyên thi công phần thô cho:
Nhà phố hiện đại
Biệt thự cao cấp
Nhà cấp 4
Báo giá rõ ràng – chi tiết từng m²
Minh bạch từ khối lượng, vật tư đến nhân công
Không phát sinh ngoài hợp đồng, không chiêu trò “giá rẻ rồi tăng”
Vật tư chính hãng – đúng tiêu chuẩn
Thép Pomina, Việt Nhật – xi măng Hà Tiên, Holcim – bê tông thương phẩm M250–M350
Gạch, cát, đá có chứng từ rõ ràng
Đội ngũ tay nghề cao – giám sát nội bộ 100%
Kỹ sư giám sát công trình chuyên biệt cho phần thô
Báo cáo tiến độ minh bạch qua nhật ký và hình ảnh từng hạng mục
Không phát sinh – Không mập mờ hợp đồng
Hợp đồng rõ ràng từng dòng
Quy trình kiểm tra – nghiệm thu nghiêm ngặt trước khi thanh toán
Cam kết tiến độ – Bảo hành phần kết cấu sau thi công
Thi công đúng mốc thời gian đã ký
Bảo hành phần kết cấu lên đến 5 năm tùy công trình
Bạn đang cần tư vấn, khảo sát và nhận báo giá xây phần thô 2025?
Liên hệ ngay Tổ Ấm Việt để được hỗ trợ miễn phí – cam kết rõ ràng, uy tín ngay từ bước đầu!
Hotline: 0938.879.444
Email: tav.nest@gmail.com
Website: https://toamviet.vn
Địa chỉ: 11 Phong Phú, Phường 11, Quận 8, TP. HCM
Chi nhánh Tây Nguyên: 81 Bùi Thị Xuân, An Khê, Gia Lai
1. Giá phần thô đã bao gồm đổ móng chưa?
→ Có. Đơn giá xây phần thô thường đã bao gồm cả thi công móng (móng đơn hoặc móng băng tiêu chuẩn).
2. Xây nhà phần thô có cần bản vẽ chi tiết không?
→ Có. Bản vẽ chi tiết giúp bóc tách chính xác khối lượng và hạn chế phát sinh.
3. Đơn giá phần thô có tính theo tầng không?
→ Không. Giá thường tính theo diện tích xây dựng (m²), nhưng nhà nhiều tầng có thể tăng chi phí do thi công phức tạp.
4. Có thể tự mua vật tư để giảm giá phần thô không?
→ Có thể, nhưng bạn cần quản lý kỹ chất lượng, tiến độ và tránh làm gián đoạn thi công.
5. Giá xây phần thô có bao gồm hệ thống điện nước không?
→ Bao gồm hệ thống điện âm, ống cấp – thoát nước âm tường (không bao gồm thiết bị như công tắc, ổ cắm).
6. Đơn giá giữa nhà mặt tiền và nhà hẻm có khác nhau không?
→ Có. Nhà trong hẻm nhỏ sẽ tăng chi phí do vận chuyển vật tư và khó thao tác thi công.
7. Nhà đang xây dở phần móng, có nhận tiếp phần thô không?
→ Có. Tổ Ấm Việt nhận thi công tiếp phần thô nếu kết cấu móng đạt chuẩn sau kiểm tra.
8. Có tính phí khảo sát khi yêu cầu báo giá không?
→ Không. Tổ Ấm Việt khảo sát miễn phí tại TP.HCM và gửi báo giá chi tiết theo thực tế công trình.
9. Có ưu đãi gì khi ký hợp đồng thi công phần thô trong năm 2025?
→ Có. Ưu đãi theo từng đợt – thường gồm tặng chi phí thiết kế sơ bộ hoặc giảm giá theo diện tích.
10. Có nên xây phần thô vào mùa mưa không?
→ Nếu có biện pháp che chắn và kiểm soát tiến độ tốt, vẫn có thể thi công. Tuy nhiên nên tránh các hạng mục như đổ mái trong ngày mưa lớn.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DAIVIETCONS
Bản quyền © 2024 Tổ ấm việt. Tất cả các quyền được bảo lưu.
