Nhiều người bắt đầu suy nghĩ về việc cải tạo nhà khi không gian sống trở nên chật chội, cũ kỹ hoặc không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại. Nhưng rồi, chỉ sau vài lần tham khảo giá hay hỏi thăm người quen từng sửa nhà, họ đành gác lại ý định với lý do quen thuộc: “Nghe nói tốn lắm...”.
Đúng là cải tạo nhà cần đến ngân sách. Nhưng ngân sách đó không nhất thiết phải lớn, càng không phải lúc nào cũng vượt ngoài khả năng. Vấn đề nằm ở chỗ: bạn có hiểu rõ mình cần làm gì, ở mức nào, và làm ra sao hay chưa?
Bài viết này sẽ giúp bạn:
Hiểu những yếu tố nào tác động đến chi phí cải tạo
Gợi ý cách ước tính ngân sách theo quy mô cải tạo
Tránh các khoản phát sinh không đáng có
Và quan trọng nhất: biết cách chủ động kiểm soát chi phí, thay vì bị động “liệu cơm gắp mắm”
Cải tạo nhà không cần làm to, làm sang – chỉ cần làm đúng. Và bài toán chi phí, nếu tính đúng ngay từ đầu, thì không còn là trở ngại.
Khi nói đến chi phí cải tạo nhà, nhiều người thường hỏi ngay: “Một mét vuông hết bao nhiêu tiền?” Nhưng trên thực tế, mức giá không thể chỉ tính theo diện tích. Có những căn nhà nhỏ nhưng cải tạo tốn hơn cả nhà lớn – vì độ phức tạp trong xử lý kỹ thuật, yêu cầu về thẩm mỹ, hoặc đơn giản là… thi công sai rồi phải làm lại.
Dưới đây là những yếu tố then chốt quyết định chi phí cải tạo – bạn nên nắm rõ để dự trù chính xác hơn.
Bạn chỉ sơn lại tường, lát lại sàn – hay đập tường, xây thêm phòng, nâng tầng?
Càng đụng đến kết cấu, hệ thống chịu lực, hay hệ thống điện nước âm tường – chi phí sẽ càng đội lên. Nhiều người cứ nghĩ chỉ sửa vài chỗ nhỏ, đến lúc phá ra mới thấy: cả hệ thống bên trong đã xuống cấp, buộc phải làm lại từ đầu.
Một căn nhà xây mới chưa đầy 5 năm, hệ thống điện nước còn tốt, không thấm nứt – khi cải tạo sẽ nhẹ nhàng và tiết kiệm hơn nhiều so với căn nhà cũ 15–20 năm. Càng cũ, càng phát sinh nhiều khoản xử lý nền móng, trần sàn, hệ thống kỹ thuật, cách âm – chống thấm...
Cải tạo một căn hộ chung cư sẽ có cách tính khác so với cải tạo nhà phố hay biệt thự sân vườn. Ngoài ra, giá thi công và vật liệu cũng thay đổi theo khu vực – ở TP.HCM, Hà Nội hay các tỉnh lẻ sẽ có mức chênh đáng kể.
Bạn muốn sửa đơn giản để dễ ở, hay theo đuổi một phong cách rõ ràng như Bắc Âu, Indochine, tối giản kiểu Nhật? Yêu cầu càng rõ ràng, càng cá tính – thì chi phí vật tư, thiết kế và hoàn thiện cũng sẽ cao hơn.
Đây là khoản chi lớn và linh hoạt nhất. Cùng là cải tạo bếp, có người chọn gạch 300 nghìn/m² – người khác chọn gạch 1 triệu/m². Cùng là tủ bếp, có người dùng MDF phủ melamine – có người chọn gỗ óc chó nguyên khối. Do đó, chi phí thật sự phụ thuộc rất nhiều vào lựa chọn của chính bạn.
Nếu bạn vẫn ở lại trong nhà khi thi công, đơn vị thi công sẽ phải làm theo từng khu vực, che chắn kỹ, hạn chế tiếng ồn – và điều đó kéo dài thời gian + phát sinh thêm chi phí logistics (dọn đồ, bảo quản nội thất, thuê kho tạm…).
Bạn chọn đội thợ nhỏ, làm từng phần – hay thuê dịch vụ cải tạo trọn gói?
Mỗi hình thức có ưu nhược riêng về chi phí và rủi ro. Việc báo giá cũng khác nhau: có đơn vị báo theo m², có nơi báo theo hạng mục, có nơi làm trọn gói tính theo ngân sách bạn có.
Không phải ai cải tạo nhà cũng cần đập phá toàn bộ, xây lại từ đầu. Tùy theo mức độ xuống cấp của công trình và nhu cầu của gia đình, bạn có thể chọn cải tạo ở một trong ba cấp độ phổ biến: nhẹ – trung bình – toàn diện.
Dưới đây là ước lượng chi phí để bạn hình dung rõ hơn.
Phù hợp với: nhà còn kết cấu tốt, chỉ muốn đổi không khí, chỉnh sửa thẩm mỹ.
Thường bao gồm:
Sơn lại tường
Lát lại nền
Thay đèn, quạt, thiết bị vệ sinh
Trang trí nội thất nhẹ nhàng
Chi phí tham khảo:
Từ 2,5 – 4 triệu đồng/m², tùy vào loại vật liệu và diện tích cải tạo.
(Ví dụ: căn hộ 50m², làm mới cơ bản, khoảng 125–200 triệu đồng)
Phù hợp với: nhà ở lâu năm, không gian không còn phù hợp nhu cầu sống.
Thường bao gồm:
Đập – xây lại một vài vách ngăn
Làm mới khu bếp hoặc phòng vệ sinh
Nâng cấp hệ thống điện nước
Bổ sung nội thất tiện nghi hơn
Chi phí tham khảo:
Từ 4 – 6 triệu đồng/m²
(Ví dụ: nhà phố 70m², sửa bếp – vệ sinh – phòng ngủ, khoảng 280–420 triệu đồng)
Phù hợp với: nhà đã cũ, muốn “làm lại từ đầu” nhưng vẫn giữ phần khung chính.
Thường bao gồm:
Gia cố móng, thay đổi kết cấu chịu lực
Nâng thêm tầng hoặc đổ sàn mới
Làm lại toàn bộ mặt tiền, giếng trời
Thiết kế & thi công lại toàn bộ nội thất
Chi phí tham khảo:
Từ 6 – 9 triệu đồng/m², có thể cao hơn nếu dùng vật liệu cao cấp.
(Ví dụ: cải tạo biệt thự 100m², toàn diện từ A-Z, có thể 600–900 triệu đồng trở lên)
Lưu ý: Các mức chi phí trên chỉ mang tính tham khảo. Để có con số chính xác, bạn nên:
Liệt kê hạng mục muốn làm
Gửi bản vẽ/bản phác thảo cho đơn vị thi công
Yêu cầu báo giá cụ thể từng phần, không gộp chung
Nhiều người bắt đầu cải tạo nhà mà không có con số nào cụ thể trong tay. Họ chỉ ước chừng, “chắc tầm này là đủ”, và cứ thế làm tới. Đến khi phát sinh, trượt ngân sách, mới bắt đầu cắt bớt, dừng lại nửa chừng – hoặc tệ hơn: vay thêm, sửa trong áp lực.
Sự thật là: cải tạo nhà không cần dư tiền, nhưng cần tính kỹ từ đầu. Dưới đây là một kế hoạch tài chính đơn giản, dễ áp dụng – bạn có thể dùng làm khung để tính cho nhà mình.
Bạn cải tạo vì lý do gì? Vì nhà cũ quá, vì thêm thành viên, hay vì muốn thay đổi không gian sống?
Việc làm rõ lý do sẽ giúp bạn xác định đâu là hạng mục bắt buộc, đâu là phần có thể hoãn lại. Từ đó, bạn mới biết nên đầu tư vào đâu trước – và không bị chi phối bởi các đề xuất ngoài nhu cầu.
Đừng chỉ ghi: “làm lại bếp” hay “sửa toilet”. Hãy viết chi tiết như:
Thay gạch lát sàn
Làm mới tủ bếp
Lắp bồn rửa mới + vòi nước nóng
Dán gạch ốp tường chống thấm
Sơn lại trần + chống mốc
Liệt kê càng rõ, bạn càng dễ kiểm soát và tránh thiếu sót hoặc chi gấp đôi sau này.
Bạn có thể chia chi phí thành 4 nhóm chính:
Chi phí thô: đập phá, xây trát, xử lý kỹ thuật
Chi phí hoàn thiện: gạch, sơn, trần, thiết bị…
Chi phí nội thất: tủ, kệ, bàn ghế, bếp…
Chi phí phát sinh: vận chuyển, lưu kho, sửa chữa bổ sung, vệ sinh sau thi công...
Khi có con số sơ bộ cho từng nhóm, bạn sẽ biết phần nào cần cân nhắc lại nếu ngân sách vượt dự kiến.
Ví dụ: Bạn dự định cải tạo nhà trong 400 triệu, thì nên chia:
350 triệu làm ngân sách chính
50 triệu còn lại để phòng phát sinh, tăng giá vật liệu, xử lý bất ngờ
Không nên dồn hết tiền vào phần “đẹp” mà quên mất phần kỹ thuật (ống nước, chống thấm, dây điện…).
Nếu làm việc với đơn vị thi công, hãy chia thanh toán thành 3–4 giai đoạn:
Tạm ứng ban đầu
Sau khi hoàn thiện phần thô
Sau khi hoàn thiện phần hoàn thiện
Thanh toán hết sau nghiệm thu
Cách này giúp bạn kiểm soát dòng tiền, giám sát tiến độ, và hạn chế rủi ro không mong muốn.
Rất nhiều người khi cải tạo nhà ban đầu dự tính ngân sách 200 triệu, nhưng cuối cùng lại tốn 300–350 triệu mà vẫn chưa xong như ý. Lý do không hẳn vì vật tư đắt hay bị "chặt chém", mà nằm ở chính cách chuẩn bị và ra quyết định ngay từ đầu. Dưới đây là những sai lầm phổ biến khiến chi phí cải tạo bị đội lên – bạn nên tránh:
Nhiều gia chủ vội vã bắt đầu mà không có bản vẽ cụ thể hoặc kế hoạch bố trí chi tiết. Thợ hỏi làm thế nào thì… "để mai tính". Và rồi, khi lắp xong, mới thấy không vừa ý → tháo ra làm lại → tốn tiền gấp đôi.
Lưu ý: Dù không cần bản thiết kế nội thất 3D chuyên nghiệp, ít nhất bạn cũng nên có sơ đồ bố trí mặt bằng, vật liệu, màu sắc, và ảnh mẫu tham khảo rõ ràng.
“Ban đầu tính ốp gạch này, nhưng giờ thích loại khác”… “Tường này đáng lẽ đập rồi, thôi giữ lại đi”… Việc thay đổi thiết kế hoặc vật tư trong quá trình thi công không chỉ làm mất thời gian mà còn phát sinh thêm nhân công, vật liệu thừa, và có thể ảnh hưởng đến tiến độ các hạng mục liên quan.
Có hai lỗi ngược nhau thường gặp:
Chọn rẻ quá, dẫn đến phải thay thế liên tục hoặc làm đi làm lại.
Chọn quá cao cấp, vượt nhu cầu sử dụng và làm ngân sách bị phá vỡ không cần thiết.
Gợi ý: Hãy chọn vật liệu theo nguyên tắc “bền – đủ dùng – dễ thay thế”. Đừng để cái đẹp trước mắt lấn át tính thực tế dài hạn.
Có những điều tưởng như hiển nhiên nhưng không được ghi rõ trong hợp đồng: có bao gồm nhân công dọn dẹp không? có lắp đặt miễn phí không? có bảo hành không?
Hoặc báo giá chỉ ghi: “Thi công sơn nước – 20 triệu”, nhưng không nêu loại sơn gì, mấy lớp, có lót không… Những điều này dễ dẫn đến tranh cãi và phát sinh ngoài mong muốn.
Bạn bận rộn, không thể theo sát từng ngày – điều đó bình thường. Nhưng không nghĩa là bạn không kiểm tra gì cả. Việc giao khoán hoàn toàn cho thợ, không có ai giám sát hoặc nghiệm thu từng hạng mục, rất dễ dẫn đến làm ẩu, làm sai, và phải tốn thêm tiền sửa lại.
Giải pháp: Nếu bạn không có thời gian, hãy thuê thêm dịch vụ giám sát độc lập hoặc nhờ người thân hỗ trợ kiểm tra định kỳ theo tiến độ.
Rất nhiều người khi nghe đến cụm từ “dịch vụ trọn gói” thường lo sợ: chắc là đắt, chắc bị kê giá. Nhưng thực tế, nếu biết chọn đơn vị uy tín, cải tạo trọn gói có thể là cách tiết kiệm và kiểm soát chi phí tốt hơn so với việc tự mình xoay sở từng phần.
Hãy cùng nhìn thẳng vào hai lựa chọn phổ biến:
Ưu điểm:
Chủ động lựa chọn từng phần (thợ sơn, thợ điện, thợ gạch…)
Linh hoạt về thời gian, ngân sách từng công đoạn
Tưởng chừng rẻ hơn vì không mất phí “gói dịch vụ”
Nhược điểm:
Dễ rơi vào tình trạng “thợ sau đổ lỗi thợ trước”
Mất công điều phối, giám sát, lo vật tư
Nếu không có kinh nghiệm, dễ bị đội chi phí vì tính sai, làm sai
Ưu điểm:
Có bản dự toán rõ ràng, dễ hình dung tổng ngân sách ngay từ đầu
Một đơn vị chịu trách nhiệm từ thiết kế, thi công đến hoàn thiện
Không cần lo vật tư, gọi thợ, xử lý lỗi – tiết kiệm thời gian & công sức
Dễ thương lượng gói combo vật liệu + nhân công để có giá tốt hơn
Nhược điểm:
Nếu chọn sai nhà thầu, dễ gặp tình trạng làm ẩu, chất lượng không như cam kết
Phải đọc kỹ hợp đồng để tránh những điều khoản “mơ hồ”
Khi bạn không có nhiều thời gian để tự điều phối công trình
Khi bạn muốn có người tư vấn thiết kế, lựa chọn vật liệu phù hợp ngân sách
Khi bạn muốn kiểm soát tổng chi phí rõ ràng, không bị phát sinh linh tinh
Lưu ý nhỏ:
Trọn gói không có nghĩa là bạn bỏ mặc hoàn toàn. Hãy đồng hành cùng đội thi công, kiểm tra các cột mốc chính và nêu rõ các mong muốn của bạn ngay từ đầu.
Không phải cứ cắt bớt hạng mục hay chọn đồ rẻ mới gọi là tiết kiệm. Nhiều khi chỉ cần thay đổi cách tiếp cận hoặc ra quyết định đúng thời điểm, bạn đã có thể tiết kiệm hàng chục triệu mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Dưới đây là những mẹo nhỏ nhưng “đắt giá”:
Nếu ngân sách hạn chế, đừng cố “trùng tu” toàn bộ. Hãy ưu tiên sửa:
Nhà vệ sinh: nơi dễ xuống cấp và ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt
Bếp: không gian sinh hoạt chung, nếu cải tạo tốt sẽ tăng chất lượng sống
Hệ thống điện – nước: đầu tư một lần cho yên tâm lâu dài
Những phần khác như trang trí tường, đèn trang trí, đồ decor… có thể bổ sung dần sau.
Có rất nhiều món đồ, vật liệu tưởng chừng phải bỏ đi – nhưng thực ra vẫn tái sử dụng được:
Tủ gỗ cũ có thể sơn lại, thay tay nắm là như mới
Cửa cũ nếu còn tốt, chỉ cần thay bản lề hoặc phủ vecni
Gạch cũ nếu không vỡ, có thể lát lại sân sau hoặc kho
Vừa tiết kiệm, vừa tránh lãng phí.
Thiết kế càng cầu kỳ, chi tiết càng nhiều – chi phí càng cao. Chọn phong cách hiện đại, tối giản không chỉ dễ phối nội thất mà còn tiết kiệm công hoàn thiện.
Ngoài ra, hạn chế các chi tiết như trần giật cấp, nhiều lớp sơn, đèn âm trần dày đặc… sẽ giúp giảm đáng kể chi phí vật tư và nhân công.
Vào mùa mưa, nhiều vật liệu tăng giá và tiến độ thi công dễ bị chậm. Nếu bạn chủ động được thời gian, hãy lên kế hoạch cải tạo vào mùa khô (thường là từ cuối tháng 11 đến tháng 4 năm sau ở miền Nam) – vừa thuận lợi, vừa tiết kiệm chi phí phát sinh.
Nhiều cửa hàng hoặc nhà cung cấp vật tư sẽ có chương trình combo: mua gạch + thiết bị vệ sinh + keo dán gạch sẽ được giá tốt hơn. Hoặc một số đơn vị thi công có sẵn gói “thi công trọn bộ WC”/“combo phòng bếp” với giá cố định, bạn có thể tham khảo để không bị tính rời từng món lẻ.
Mỗi ngôi nhà là một trường hợp riêng, nhưng để bạn có hình dung ban đầu, dưới đây là một số bảng chi phí cải tạo mẫu theo từng loại công trình – mang tính tham khảo. Giá thực tế có thể thay đổi tùy khu vực, vật tư và độ phức tạp thi công.
Mục tiêu: Làm mới phòng khách, bếp, WC – không đập phá kết cấu lớn
Chi phí dự kiến: 130 – 180 triệu đồng (tương đương 2,6 – 3,6 triệu/m²)
Bao gồm:
Sơn lại toàn bộ tường
Thay sàn gỗ công nghiệp
Làm lại bếp + thay thiết bị vệ sinh
Đèn chiếu sáng mới + một số nội thất cơ bản
Mục tiêu: Sửa lại mặt tiền, không gian tầng trệt và một phòng ngủ
Chi phí dự kiến: 300 – 450 triệu đồng (tương đương 2,1 – 3,2 triệu/m²)
Bao gồm:
Đập và xây lại một số vách ngăn
Làm mới cầu thang, lát sàn gạch mới
Nâng cấp hệ thống điện nước
Trang trí lại mặt tiền
Mục tiêu: Làm lại toàn bộ mái, chống thấm, sửa WC và phòng ngủ
Chi phí dự kiến: 250 – 400 triệu đồng (tương đương 3,1 – 5 triệu/m²)
Bao gồm:
Thay mái tôn cũ bằng mái mới
Xử lý chống thấm, sơn nước toàn bộ
Thay cửa, hệ thống điện cơ bản
Làm mới khu vực vệ sinh + bếp
Lưu ý quan trọng:
Đây là bảng giá tham khảo dựa trên các công trình thực tế đã làm, chưa bao gồm nội thất cao cấp.
Giá sẽ tăng nếu bạn sử dụng vật liệu cao cấp, có yêu cầu thẩm mỹ cao, hoặc cần cải tạo về kết cấu.
Để có báo giá chính xác, nên gửi nhu cầu cụ thể + bản vẽ hiện trạng cho đơn vị thi công uy tín để họ bóc tách từng hạng mục.
Khi ngôi nhà đã cũ kỹ, xuống cấp hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng, nhiều người phân vân: nên cải tạo hay xây mới hoàn toàn? Câu hỏi tưởng chừng đơn giản, nhưng câu trả lời lại phụ thuộc nhiều yếu tố – trong đó chi phí là một trong những mối bận tâm lớn nhất.
Hãy cùng so sánh hai phương án này dưới góc nhìn tài chính và thực tế thi công.
Cải tạo phù hợp nếu:
Khung kết cấu nhà vẫn còn tốt, không cần gia cố móng hay đập phá toàn bộ
Bạn chỉ muốn thay đổi công năng, làm mới không gian sống
Bạn cần tiết kiệm thời gian và chi phí so với xây lại từ đầu
Khu vực có quy định không cho phép xây mới, như một số khu nội đô hoặc chung cư
Ưu điểm về chi phí:
Tiết kiệm 30–50% so với xây mới (nếu giữ lại được phần khung, sàn, mái)
Không mất chi phí phá dỡ, xử lý nền móng mới
Có thể cải tạo từng phần nếu ngân sách hạn chế
Nên cân nhắc xây lại nếu:
Ngôi nhà đã quá cũ, kết cấu yếu, thấm nứt nghiêm trọng
Bạn muốn thay đổi toàn bộ bố cục, chiều cao tầng, hướng nhà
Cải tạo lại vẫn không đạt được hiệu quả sử dụng mong muốn
Bạn có ngân sách đủ lớn và thời gian chờ thi công dài hơn
Ưu điểm về hiệu quả lâu dài:
Chủ động 100% về thiết kế, phong thủy, tiện nghi
Không phải lo “vá lỗi” sau cải tạo như nhà cũ
Dễ tính toán ngân sách trọn gói ngay từ đầu
|
Tiêu chí |
Cải tạo nhà |
Xây mới |
|
Ngân sách |
Từ 2,5 – 6 triệu/m² |
Từ 5 – 8 triệu/m² trở lên |
|
Thời gian thi công |
1–3 tháng (tùy mức độ) |
4–6 tháng hoặc hơn |
|
Thủ tục pháp lý |
Thường đơn giản hơn |
Phải xin phép xây dựng lại |
|
Rủi ro phát sinh |
Thường cao (vì phát hiện lỗi ẩn trong quá trình) |
Thấp hơn nếu đã thiết kế kỹ |
Nếu phần khung – nền móng còn tốt, và bạn hài lòng với diện tích hiện tại, thì cải tạo là lựa chọn tiết kiệm và nhanh gọn.
Nếu bạn muốn “làm lại từ đầu” để có ngôi nhà mới đúng như ý, và sẵn sàng đầu tư dài hạn, thì xây mới vẫn là phương án đáng cân nhắc.
Nếu bạn chưa chắc chắn phương án nào hợp lý hơn, có thể liên hệ một đơn vị uy tín để được khảo sát hiện trạng và tư vấn dự toán sơ bộ trước khi quyết định.
Một trong những lý do khiến chi phí cải tạo nhà “phình ra” so với dự kiến là vì gia chủ không đọc kỹ bảng báo giá ban đầu. Có những khoản tưởng là đã bao gồm, nhưng thực tế lại bị tính thêm ở giai đoạn sau. Có những hạng mục không rõ ràng, nên khi phát sinh tranh cãi, bạn là người chịu thiệt.
Vì vậy, nếu bạn chuẩn bị cải tạo nhà, đừng chỉ xem con số tổng, mà hãy học cách đọc bảng báo giá như một người có kinh nghiệm. Dưới đây là những điều cần lưu ý.
Một báo giá chuẩn nên được chia thành các nhóm hạng mục cụ thể và có đủ thông tin sau:
Tên hạng mục: ví dụ “Thi công sơn nước”, “Lát gạch sàn phòng khách”…
Khối lượng: tính bằng m², md (mét dài), bộ hoặc đơn vị tương ứng
Đơn giá: giá cho mỗi đơn vị (đã bao gồm nhân công hay chưa?)
Thành tiền: đơn giá x khối lượng
Ghi chú rõ vật tư: loại vật liệu gì, hãng nào, cấp độ chất lượng ra sao?
Nếu không có ghi chú chi tiết về vật liệu, bạn nên yêu cầu làm rõ để tránh trường hợp “báo một đằng, làm một nẻo”.
Nhiều đơn vị thi công để giá “đẹp” bằng cách không ghi ra các khoản phụ, nhưng sau này lại tính thêm từng phần, gây phát sinh khó chịu. Dưới đây là một số khoản bạn nên chủ động hỏi rõ:
Một số công việc nhỏ như khoan đục, dọn dẹp, bê vật liệu… có thể không được tính trong nhân công chính. Hãy hỏi kỹ xem giá nhân công đã bao gồm các phần này chưa.
Vận chuyển vật tư
Có những đơn vị báo giá vật tư “rất rẻ”, nhưng lại chưa bao gồm phí vận chuyển đến tận công trình. Nếu nhà bạn ở hẻm nhỏ, tầng cao, hoặc khu vực khó tiếp cận, chi phí này có thể đội lên không ít.
Sau khi cải tạo xong, khối lượng rác xây dựng, bụi bặm, và đồ tháo dỡ là rất lớn. Nếu không có trong báo giá, bạn sẽ phải thuê thêm đơn vị dọn dẹp riêng với chi phí 2–5 triệu đồng hoặc hơn.
Ví dụ: báo giá “cung cấp lavabo” nhưng không ghi rõ đã bao gồm lắp đặt hay chưa. Có trường hợp thiết bị mua ngoài nhưng thợ không nhận lắp vì “không nằm trong hợp đồng
So sánh ít nhất 2–3 báo giá từ các đơn vị khác nhau – nhưng đừng chọn đơn vị rẻ nhất nếu không chắc về uy tín.
Yêu cầu tách rõ phần vật tư và nhân công, tránh gộp chung dẫn đến khó kiểm soát.
Hỏi rõ điều kiện bảo hành, cam kết vật liệu, tiến độ…, đừng chỉ dựa vào con số.
Tất cả thỏa thuận nên được thể hiện bằng văn bản, không chỉ nói miệng.
Nhiều gia chủ tính toán rất kỹ trước khi bắt đầu, nhưng đến khi công trình vào thi công, chi phí vẫn “phình” ra từng ngày. Nguyên nhân thường không nằm ở việc “bị chặt chém”, mà là không kiểm soát tốt trong quá trình thi công, dẫn đến lệch tiến độ, phát sinh chồng chéo, và thất thoát vật tư.
Dưới đây là các cách giúp bạn theo dõi dòng tiền một cách chủ động và thực tế, ngay cả khi không thể có mặt thường xuyên tại công trình.
Đơn giản nhất là dùng bảng Excel hoặc Google Sheet, chia thành các cột như sau:
|
Tuần |
Hạng mục đang thi công |
Chi phí dự kiến |
Chi phí thực tế |
Ghi chú (phát sinh/lệch so với dự kiến) |
|
Tuần 1 |
Tháo dỡ + chống thấm WC |
15 triệu |
16 triệu |
Phát sinh thêm do rò rỉ sàn cũ |
Tại sao nên ghi hàng tuần?
Vì bạn dễ theo dõi tiến độ và kiểm tra xem các khoản chi có khớp với báo giá ban đầu không. Nếu có bất kỳ khoản nào vượt quá dự kiến, bạn phát hiện sớm – không để đến cuối công trình mới “ngã ngửa”.
Khi thi công, nhà thầu hoặc đội thợ sẽ mua vật tư nhiều đợt – gạch, xi măng, đường ống, thiết bị điện… Bạn nên yêu cầu:
Báo trước mỗi lần mua vật tư, đính kèm phiếu mua hàng (chụp hình cũng được)
Ghi rõ số lượng – đơn giá – nơi mua, để tránh tình trạng “báo tạm tính nhưng mua loại khác”
Giữ hóa đơn, đặc biệt với những vật liệu có bảo hành hoặc hoàn thuế
Nếu thuê dịch vụ trọn gói, bạn vẫn nên đề nghị đơn vị liệt kê lại chi tiết theo từng giai đoạn để nắm được dòng tiền đang được sử dụng như thế nào.
Đây là điều tưởng nhỏ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và tiến độ. Nhiều khoản phát sinh không đến từ vật tư, mà đến từ sự thiếu hiểu nhau:
“Anh không nói kỹ nên tụi em làm kiểu này” → phải đập làm lại → tốn thêm
“Em tưởng phải thêm cái kệ” → tự tiện làm → phát sinh tiền + mất thời gian tháo ra
Giải pháp:
Có một người đại diện trong gia đình thường xuyên trao đổi với đội thợ
Mỗi buổi sáng/chiều nên chụp nhanh ảnh công trình, gửi qua Zalo để cập nhật tiến độ
Bất kỳ thay đổi nào cũng nên được xác nhận bằng tin nhắn hoặc email, không chỉ nói miệng
Mẹo thêm:
Lưu lại hình ảnh công trình mỗi tuần để làm nhật ký thi công – rất hữu ích nếu sau này cần đối chứng hoặc đánh giá chất lượng thi công.
Không thanh toán toàn bộ tiền trước khi hoàn tất nghiệm thu từng hạng mục.
Nhiều người tính toán rất kỹ cho vật liệu, nhân công, thiết bị… nhưng đến khi công trình bắt đầu lại bất ngờ với những khoản "ngoài lề" – nhỏ nhưng cộng dồn lại thì đủ khiến ngân sách bị xô lệch. Dưới đây là những loại chi phí thường bị bỏ sót, bạn nên chủ động kiểm tra lại trong bảng dự toán của mình.
Ở nhiều khu vực, việc cải tạo nhà phải xin phép chính quyền địa phương hoặc ban quản lý tòa nhà, đặc biệt khi bạn:
Đập phá tường
Thay đổi mặt tiền
Thi công gây tiếng ồn hoặc bụi bặm
Phí thường dao động: 500.000 – 3.000.000 đồng, tùy quy mô và địa phương. Một số nơi yêu cầu thêm phí ký quỹ hoàn công hoặc giữ gìn vệ sinh chung cư.
Khi lập dự toán, nhiều người chỉ tính đến giá mua vật liệu mà quên mất chi phí để đưa nó vào công trình:
Chuyển gạch vào nhà trong hẻm nhỏ
Cẩu thiết bị lên tầng cao
Bốc xếp trong ngày mưa hoặc ngoài giờ hành chính
Khoản này có thể từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/lần – nếu phát sinh nhiều lần, sẽ ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách.
Một công trình sau cải tạo thường sẽ để lại rất nhiều rác:
Gạch vụn
Bao xi măng
Thùng sơn
Gỗ vụn, dây điện cũ...
Nếu không xử lý, bạn có thể bị phạt (nếu ở chung cư) hoặc ảnh hưởng hàng xóm. Chi phí thuê đội dọn công trình: 1–3 triệu đồng tùy diện tích.
Ngay cả khi đã dự tính nội thất chính, bạn vẫn dễ “vung tay” với:
Kệ treo, rèm, đèn trang trí
Thảm, quạt, gương phòng tắm
Giá treo khăn, rổ rác, thùng đựng đồ…
Những khoản này tuy nhỏ nhưng nếu không tính trước, có thể phát sinh thêm 10–20 triệu đồng sau khi thi công xong.
Nhiều người chọn cải tạo toàn bộ và phải dọn ra ngoài thuê chỗ ở tạm thời trong vài tuần hoặc vài tháng:
Chi phí thuê trọ/phòng khách sạn
Chi phí gửi đồ, thuê kho chứa nội thất tạm thời
Nếu bạn có người thân ở nhờ thì không sao, nhưng nếu phải thuê, nên cộng khoản này vào ngân sách ngay từ đầu.
Để tránh hụt tiền khi công trình đang dở dang, bạn nên:
Dự phòng ít nhất 10–15% tổng ngân sách cho các chi phí phát sinh
Ghi rõ từng đầu mục nhỏ trong bảng dự toán, không “khoán đại”
1. Có cách nào ước tính nhanh chi phí cải tạo nhà không?
Có. Lấy diện tích cải tạo nhân với đơn giá trung bình (thường từ 2,5 – 6 triệu/m² tùy mức độ và vật liệu).
2. Vì sao báo giá cải tạo thường chênh nhau giữa các đơn vị?
Do khác nhau về chủng loại vật tư, cách tính nhân công, và phạm vi công việc bao gồm hay không.
3. Cải tạo nhà có được hoàn thuế VAT không?
Nếu có hóa đơn VAT hợp lệ từ nhà thầu hoặc nhà cung cấp, bạn hoàn toàn có thể xin khấu trừ/hoàn thuế nếu là cá nhân kinh doanh hoặc doanh nghiệp.
4. Có nên ứng trước toàn bộ chi phí cho đơn vị thi công?
Không nên. Chỉ nên chia theo tiến độ và giữ lại phần thanh toán sau nghiệm thu.
5. Thuê thiết kế riêng có làm tăng nhiều chi phí không?
Tùy. Nếu chỉ cần bản vẽ bố trí sơ bộ, chi phí khá thấp. Nhưng thuê thiết kế 3D full chi tiết sẽ tốn thêm vài chục triệu đồng.
6. Làm sao để biết mình có bị kê giá vật tư không?
Hỏi rõ hãng vật tư, model cụ thể và đối chiếu giá thị trường tại thời điểm đó.
7. Có bắt buộc làm dự toán chi tiết trước khi thi công không?
Không bắt buộc, nhưng nên làm. Có dự toán giúp bạn kiểm soát chi phí tốt hơn và tránh phát sinh mơ hồ.
8. Sửa nhà xong, có phát sinh chi phí bảo trì không?
Có thể. Nếu không thi công kỹ hoặc vật tư kém, bạn sẽ tốn thêm cho sửa lỗi sau vài tháng.
Chi phí cải tạo nhà sẽ không còn là nỗi lo nếu bạn chuẩn bị kỹ, biết mình cần gì – và chọn đúng người đồng hành. Thực tế, phần lớn phát sinh không đến từ giá cả mà đến từ sự mơ hồ trong kế hoạch và thiếu kiểm soát trong quá trình thi công.
Nếu bạn đang băn khoăn không biết bắt đầu từ đâu, hoặc cần một đơn vị giúp mình lên dự toán rõ ràng, thi công đúng tiến độ, cam kết không phát sinh mập mờ – Tổ Ấm Việt luôn sẵn sàng đồng hành.
Hãy để chúng tôi giúp bạn cải tạo không gian sống hiệu quả, hợp ngân sách, và đúng như mong đợi.
Liên hệ tư vấn miễn phí ngay hôm nay qua:
Hotline: 0938.879.444
Email: tav.nest@gmail.com
Website: https://toamviet.vn/
Trụ sở chính: 11 Phong Phú, Phường 11, Quận 8, TP. HCM
Chi nhánh Tây Nguyên: 81 Bùi Thị Xuân, Thị Xã An Khê, Gia Lai
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DAIVIETCONS
Bản quyền © 2024 Tổ ấm việt. Tất cả các quyền được bảo lưu.
