Căn nhà bạn đang ở có thể đã xuống cấp, bí bách, thiếu ánh sáng hay không còn phù hợp với nhu cầu sống của gia đình. Nhưng thay vì xây mới hoàn toàn – tốn kém và mất nhiều thời gian – thì cải tạo là một giải pháp hợp lý hơn rất nhiều.
Tuy nhiên, cải tạo nhà không đơn giản là đập đi – xây lại. Nếu không nắm rõ quy trình, bạn rất dễ gặp tình trạng: đang làm thì phát sinh thêm việc, chi phí tăng vọt, thi công bị gián đoạn, sửa xong vẫn… chưa như ý.
Bài viết này sẽ giúp bạn hình dung rõ từng bước trong hành trình cải tạo nhà, từ lúc khảo sát đến khi bàn giao. Dù bạn tự làm hay thuê đơn vị thi công, hiểu quy trình vẫn là cách tốt nhất để kiểm soát chất lượng và chi phí.
Cải tạo nhà không nên bắt đầu bằng việc chọn màu sơn hay thiết bị vệ sinh mới. Thứ đầu tiên bạn cần làm – và cũng là quan trọng nhất – là hiểu thật rõ hiện trạng của ngôi nhà đang sống. Đây là nền tảng để mọi quyết định sau đó trở nên chính xác và tiết kiệm hơn.
Nhiều người nghĩ rằng nhà mình “cũng không đến mức xuống cấp”, cho đến khi tháo sàn ra mới thấy nền bị mục, hay khi đập tường mới phát hiện có nứt sâu kéo dài từ móng.
Hãy dành thời gian kiểm tra lại toàn bộ kết cấu và hệ thống kỹ thuật của ngôi nhà, gồm:
Kết cấu chịu lực: Tường có bị nứt? Mái có bị võng? Cầu thang có phát ra tiếng động bất thường?
Chống thấm – ẩm mốc: Trần nhà, chân tường, nhà vệ sinh có dấu hiệu ố vàng, bong tróc?
Hệ thống điện nước: Áp lực nước yếu? Ổ cắm quá ít hoặc đã cũ? Dây điện còn an toàn?
Thông gió – lấy sáng: Có khu vực nào lúc nào cũng tối, bí? Có cửa sổ nào bị chắn sáng không?
Nếu bạn không có kinh nghiệm, nên nhờ người có chuyên môn khảo sát cùng. Một buổi kiểm tra bài bản có thể giúp bạn tránh được hàng loạt rắc rối tốn kém về sau.
Sau khi hiểu rõ tình trạng ngôi nhà, bước tiếp theo là xác định: Vì sao bạn muốn cải tạo?
Một vài lý do phổ biến:
Nhà đã xuống cấp, mất thẩm mỹ.
Không còn phù hợp với nhu cầu (có thêm thành viên, con cái lớn cần không gian riêng…).
Muốn cải thiện phong thủy, ánh sáng, lưu thông khí.
Đã lâu không sửa chữa, cần nâng cấp để sử dụng lâu dài hơn.
Tuy nhiên, bạn cần chuyển lý do đó thành mục tiêu rõ ràng và cụ thể. Ví dụ:
Không gian phòng khách quá chật → cần mở rộng hoặc thay đổi bố cục nội thất.
Nhà vệ sinh hay bị ẩm → cần chống thấm lại và nâng cấp thiết bị.
Muốn nhà sáng hơn → cân nhắc mở thêm cửa sổ, thay vật liệu bắt sáng.
Việc xác định nhu cầu rõ ràng sẽ giúp bạn:
Không bị lạc hướng khi thiết kế.
Không vung tiền cho những thứ không cần thiết.
Và đặc biệt: có thể trao đổi dễ dàng hơn với đơn vị thiết kế hoặc thi công sau này.
Sau khi khảo sát xong và biết rõ bạn cần cải tạo những gì, bước tiếp theo là lên ý tưởng và phương án cải tạo sơ bộ. Đây là bước chuyển từ "mình muốn sửa cái gì" sang "mình sẽ sửa như thế nào".
Bạn không cần phải là kiến trúc sư mới vẽ được một bản sơ đồ sơ bộ. Chỉ cần một tờ giấy trắng, cây bút và trí nhớ – bạn có thể bắt đầu bằng cách:
Phác lại mặt bằng hiện tại (tường, cửa, vị trí cầu thang, bếp, vệ sinh…).
Đánh dấu khu vực cần cải tạo: tường cần đập, cửa sổ cần mở rộng, phòng cần thêm ngăn/kết nối.
Ghi chú mong muốn từng khu vực: “phòng ngủ cần sáng hơn”, “phòng khách muốn có kệ tivi âm tường”, “nhà vệ sinh cần rộng thêm 20cm”…
Chưa cần chính xác 100%, chỉ cần bạn có cái nhìn tổng thể về thay đổi là đã đủ để bước sang giai đoạn tư vấn – báo giá – thiết kế chi tiết.
Đây là câu hỏi nhiều người phân vân. Câu trả lời là: tùy độ phức tạp và quy mô cải tạo.
Nếu bạn chỉ sửa nhẹ, như sơn lại nhà, thay bếp, làm trần thạch cao… thì có thể không cần bản thiết kế phức tạp.
Nhưng nếu bạn đập – thay – xây thêm, đặc biệt là liên quan đến kết cấu, thì nên có kiến trúc sư hoặc kỹ sư hỗ trợ để đảm bảo an toàn và hiệu quả.
Thuê người thiết kế không hề tốn kém như nhiều người nghĩ. Đôi khi chỉ cần một bản vẽ mặt bằng và phối cảnh sơ bộ, bạn đã tiết kiệm được hàng chục triệu vì không phải “sửa tới sửa lui”.
Khi lên phương án, nhiều người chỉ quan tâm đến hình thức: làm sao cho đẹp, cho mới. Nhưng đừng quên rằng cải tạo là làm trên cái đã có, nên cần xét đến:
Tường nào có thể đập? Tường nào là tường chịu lực?
Có đụng đến đường ống nước âm sàn không? Nếu có, thay được không?
Trần nhà cao bao nhiêu? Có thể nâng sàn, làm gác lửng hay đóng trần không?
Nếu phương án cải tạo không tính đến kỹ thuật từ đầu, rất dễ gặp tình trạng “vẽ thì đẹp nhưng không thi công được”.
Nếu bạn đã xác định sẽ thuê đơn vị thi công cải tạo, thì việc trao đổi sớm về phương án thiết kế rất có lợi. Nhà thầu có kinh nghiệm sẽ góp ý:
Giải pháp nào khả thi và tiết kiệm hơn.
Có nên thay đổi bố cục không?
Có thể tận dụng lại phần nào để giảm chi phí?
Lưu ý: dù bạn thuê trọn gói hay chỉ khoán nhân công, phương án thiết kế sơ bộ vẫn là bản đồ chỉ đường cho toàn bộ quá trình cải tạo.
Sau khi đã rõ mình muốn cải tạo gì và có phương án thiết kế sơ bộ, bước tiếp theo là xác định: sửa bao nhiêu tiền là hợp lý? Và phân bổ ngân sách thế nào để không bị “vỡ trận” giữa chừng?
Không cần con số chính xác tuyệt đối, nhưng bạn nên xác định:
Tổng số tiền bạn sẵn sàng chi cho việc cải tạo: 100 triệu? 300 triệu? Hay 800 triệu?
Trong đó, có bao nhiêu là tiền mặt sẵn có, bao nhiêu là từ nguồn dự phòng (vay, hỗ trợ gia đình…).
Mẹo nhỏ: Bạn nên dành khoảng 10–15% ngân sách dự phòng cho chi phí phát sinh. Vì gần như không có dự án nào mà không… “đội thêm” một ít.
Để dễ quản lý, bạn nên chia ngân sách thành các nhóm lớn như sau:
|
Hạng mục |
Tỉ lệ tham khảo |
|
Đập phá – tháo dỡ |
5–10% |
|
Xử lý kết cấu – xây mới |
15–25% |
|
Hệ thống điện – nước |
10–15% |
|
Chống thấm – cách nhiệt |
5–10% |
|
Hoàn thiện (sơn, lát, trần…) |
25–30% |
|
Nội thất – thiết bị |
20–30% |
|
Dự phòng phát sinh |
10–15% |
Tỉ lệ này chỉ mang tính tham khảo – thực tế sẽ khác tùy quy mô và mức độ cải tạo. Nhưng nó giúp bạn hình dung được phần nào đang “ngốn” nhiều tiền nhất, từ đó cân đối lại nếu cần.
Bạn có thể gửi bản khảo sát + phương án sơ bộ cho các đơn vị thi công để nhận báo giá. Một vài điều nên kiểm tra kỹ:
Báo giá theo m² hay theo hạng mục?
Đã bao gồm chi phí nhân công + vật tư chưa?
Vật liệu trong báo giá thuộc loại cơ bản, trung cấp hay cao cấp?
Có chi phí phát sinh nào không nằm trong báo giá không?
Nếu có thể, hãy xin 2–3 báo giá để so sánh, nhưng đừng chỉ chọn đơn vị rẻ nhất – hãy chọn nơi giải thích rõ ràng vì sao họ đưa ra mức giá đó.
Cải tạo nhà là câu chuyện dài hơi. Nếu bạn làm quá tiết kiệm ở khâu chống thấm, điện nước… thì sau này có thể phải đập ra sửa lại, tốn gấp đôi.
Ngược lại, cũng đừng “vung tay quá trán” vào những thứ không cần thiết. Ví dụ: bạn có thể chọn gạch chống trơn loại phổ thông thay vì nhập khẩu nếu ngân sách hạn chế – miễn là đảm bảo độ bền và an toàn.
Không phải cứ sửa nhà là phải xin phép. Nhưng nếu bạn cải tạo ảnh hưởng đến kết cấu, diện mạo bên ngoài, hoặc mở rộng diện tích sàn sử dụng, thì chắc chắn sẽ cần làm hồ sơ xin phép theo đúng quy định pháp luật.
Việc hiểu rõ khi nào cần xin phép – và khi nào không – sẽ giúp bạn tránh bị đình chỉ thi công, hoặc bị phạt hành chính, buộc tháo dỡ phần đã làm sai.
Bạn cần xin phép nếu cải tạo có các yếu tố sau:
Đập bỏ – xây lại tường chịu lực, cột, dầm…
Nâng tầng, mở rộng diện tích sàn.
Thay đổi mặt đứng nhà (mặt tiền nhìn từ ngoài).
Cải tạo nhà nằm trong khu vực quy hoạch hoặc chung cư.
Làm ảnh hưởng kết cấu chung hoặc hệ thống kỹ thuật (với nhà liền kề, nhà phố chung tường…).
Ngược lại, các hạng mục nhỏ như sơn lại, thay gạch, đóng trần thạch cao, lắp thêm đèn, thay thiết bị vệ sinh… thường không cần xin phép.
Tùy quy mô cải tạo và địa phương, hồ sơ có thể khác nhau, nhưng thường bao gồm:
Đơn xin cấp phép cải tạo (theo mẫu).
Bản vẽ hiện trạng và bản vẽ sau cải tạo (do đơn vị có chứng chỉ hành nghề thực hiện).
Giấy tờ sở hữu đất & nhà (sổ hồng, giấy tờ hợp pháp liên quan).
Giấy ủy quyền nếu không đứng tên trực tiếp.
Lưu ý: Nếu bạn sống trong khu đô thị, chung cư hoặc khu vực có quy hoạch đặc biệt, có thể cần thêm xác nhận từ ban quản lý hoặc cơ quan chuyên trách.
Nơi nộp: UBND quận/huyện nơi có công trình.
Thời gian xử lý thường từ 15–30 ngày làm việc, tùy quy mô và độ phức tạp.
Bạn nên chuẩn bị trước 1–2 tháng nếu cải tạo quy mô lớn, để không làm chậm tiến độ chung.
Nhiều người e ngại thủ tục rườm rà nên quyết định “cải tạo luôn” mà không xin phép. Nhưng nếu bị phát hiện:
Có thể bị xử phạt từ 10–50 triệu đồng, tùy mức độ.
Trường hợp nghiêm trọng còn bị buộc tháo dỡ phần xây dựng sai phép.
Vì thế, nếu bạn đang định thay đổi cấu trúc lớn hoặc xây thêm diện tích – đừng ngại hỏi kỹ và xin phép đúng quy trình. Đó là cách để bảo vệ chính bạn khi có tranh chấp, kiểm tra hoặc chuyển nhượng về sau.
Sau khi đã hoàn tất các bước chuẩn bị – từ khảo sát, thiết kế đến xin phép và lập ngân sách – đây là lúc bạn bắt tay vào phần quan trọng nhất: thi công cải tạo. Ở bước này, dù bạn có thuê trọn gói hay chỉ thuê nhân công, cũng cần hiểu rõ trình tự làm việc để chủ động giám sát và đảm bảo tiến độ.
Khi cải tạo nhà, mọi việc không thể làm “đụng đâu sửa đó”. Nếu không có trình tự rõ ràng, bạn rất dễ rơi vào tình trạng làm trước – phá sau, tốn công gấp đôi.
Trình tự thi công cải tạo cơ bản thường như sau:
Đập phá, tháo dỡ các phần cũ cần cải tạo.
– Gỡ trần, tường ngăn, thiết bị cũ…
– Xử lý rác thải, che chắn bụi bẩn cho khu vực không làm.
Xử lý kết cấu, xây – sửa phần thô.
– Nâng sàn, xây thêm tường, làm lại cầu thang nếu cần.
– Thi công khung chịu lực (nếu có nâng tầng, làm gác lửng…).
Đi lại hệ thống kỹ thuật âm tường.
– Ống nước, dây điện, ổ cắm, công tắc…
– Lưu ý đặt vị trí đúng theo bản thiết kế ban đầu.
Hoàn thiện bề mặt.
– Trát tường, ốp lát gạch, sơn nước, đóng trần thạch cao.
– Nên chống thấm trước khi lát nền/tường khu vực ẩm ướt.
Lắp đặt thiết bị và nội thất.
– Thiết bị vệ sinh, đèn, tủ bếp, giường, kệ, máy lạnh…
Dọn vệ sinh và bàn giao.
Nhiều gia đình không thể dọn ra ngoài trong lúc cải tạo – điều này hoàn toàn có thể làm được nếu:
Chia khu vực thi công theo đợt. Ví dụ: làm tầng trệt trước, sau đó đến tầng 2.
Đảm bảo che chắn bụi và cách ly khu vực đang thi công.
Luôn có người giám sát việc ra vào của thợ, nhất là khi cải tạo khu vực riêng tư.
Nếu cải tạo quy mô lớn, vẫn nên cân nhắc dọn ra ngoài tạm thời để đảm bảo an toàn, đỡ stress, tránh ảnh hưởng sinh hoạt hàng ngày.
Bạn có thể dùng một cuốn sổ hoặc file Excel để ghi lại mỗi ngày:
Hôm nay làm gì, xong được phần nào?
Có hạng mục nào phát sinh thêm?
Có sự cố gì đặc biệt?
Thợ dùng vật tư gì? (để kiểm tra số lượng và chủng loại)
Việc này rất hữu ích nếu bạn cần so sánh với hợp đồng, hoặc cần đối chiếu khi nghiệm thu cuối cùng.
Sau khi thi công xong, bạn không nên vội vã dọn vào ở ngay. Trước khi “hạ màn” cho quá trình cải tạo, cần một bước rất quan trọng: nghiệm thu. Đây là lúc bạn kiểm tra lại từng hạng mục đã làm, đảm bảo mọi thứ hoạt động ổn định, an toàn – và đúng như bạn mong muốn.
Hãy đi từ tổng thể đến chi tiết, đừng chỉ “nhìn qua rồi cho xong”. Một vài gợi ý để kiểm tra hiệu quả:
Kết cấu – tường – sàn:
Có vết nứt nào xuất hiện sau thi công không?
Sàn nhà có bị lệch, ọp ẹp hay kêu lạch cạch không?
Gạch ốp lát có bị rộp, bong keo, lệch mạch?
Chống thấm – thoát nước:
Thử xả nước vào sàn vệ sinh – nước có thoát nhanh không?
Có chỗ nào đọng nước, thấm loang tường, trần không?
Mái che, ban công đã xử lý dốc thoát nước chưa?
Điện – nước – thiết bị:
Công tắc, ổ cắm có hoạt động ổn định? Có bị rò điện không?
Áp lực nước có đủ mạnh? Có điểm nào rò rỉ không?
Máy bơm, bình nước nóng, đèn… có chạy tốt?
Nếu bạn phát hiện điểm nào chưa ổn – hãy yêu cầu xử lý ngay trước khi thanh toán đủ. Đây là quyền chính đáng của bạn. Các đơn vị thi công uy tín luôn sẵn sàng bảo hành hoặc chỉnh sửa những lỗi trong giai đoạn nghiệm thu.
Mẹo: Nếu bạn thuê theo dạng trọn gói, nên giữ lại 5–10% chi phí cho đến khi công trình bàn giao hoàn toàn.
Sau khi nghiệm thu kỹ thuật xong, bạn có thể bắt đầu dọn dẹp – lắp nội thất – và đưa vào sử dụng. Một vài việc nhỏ nhưng nên làm kỹ:
Tẩy vết xi măng trên gạch, kính.
Chà ron, đánh bóng sàn (nếu có).
Lắp thêm đồ decor, ánh sáng phụ, cây xanh.
Đây là lúc căn nhà “biến hình” rõ rệt nhất – và bạn sẽ cảm nhận được hiệu quả thực sự của công cuộc cải tạo.
Cải tạo nhà tưởng chừng đơn giản – chỉ cần sửa lại cho đẹp, cho mới – nhưng thực tế, rất nhiều người vướng vào các lỗi lặp đi lặp lại, khiến quá trình cải tạo trở nên mệt mỏi, tốn kém, thậm chí phải… sửa lại lần hai.
Nếu bạn đang chuẩn bị bước vào giai đoạn này, hãy cùng điểm qua những sai lầm thường gặp nhất để tránh “vết xe đổ”.
Nhiều người chủ quan, chỉ nhìn sơ qua rồi quyết định cải tạo ngay. Kết quả là:
Đập ra mới phát hiện tường chịu lực không thể tháo.
Làm xong phần mới thì… phát hiện phần cũ bị thấm.
Thi công sàn xong mới nhớ chưa đi ống nước ngầm.
Khảo sát kỹ – chụp ảnh, ghi chú – là bước bạn tuyệt đối không nên bỏ qua.
“Làm tới đâu tính tới đó” nghe có vẻ linh hoạt, nhưng trong cải tạo nhà thì đó là công thức cho… rối loạn và đội chi phí.
Không có bản vẽ đồng nghĩa với:
Không biết thợ đang làm theo ý mình hay theo cách họ quen làm.
Không thể kiểm tra được đã làm đúng chưa.Không có cơ sở để đối chiếu khi nghiệm thu hoặc xảy ra lỗi.
Dù đơn giản, hãy phác thảo sơ đồ, mặt bằng và ghi chú rõ ràng.
Nhiều người muốn “làm nhanh cho xong”, dẫn đến việc:
Đóng trần xong mới nhớ đi ống điều hòa → phải tháo ra làm lại.
Sơn tường xong mới thay thiết bị điện → vết khoan lỗ đầy nhà.
Làm gạch lát xong mới phát hiện nền phòng bên cạnh chưa đồng cao.
Cải tạo không theo trình tự rất dễ làm hỏng việc. Nếu bạn không chắc, hãy hỏi nhà thầu hoặc đơn vị chuyên nghiệp để được tư vấn thứ tự chuẩn.
Chọn vật liệu đẹp là chưa đủ – nó còn phải phù hợp với khí hậu, công năng và ngân sách. Những lỗi thường thấy:
Chọn sơn nội thất để dùng cho mặt ngoài → nhanh phai màu, bong tróc.
Gạch lát sáng bóng đẹp mắt nhưng quá trơn, nguy hiểm.
Gạch nhám dùng cho bếp lại quá khó lau chùi dầu mỡ.
Hãy cân nhắc kỹ yếu tố sử dụng lâu dài, không chỉ là “nhìn thấy đẹp”.
Không ít người tính toán vừa đủ – thậm chí chặt chẽ đến từng triệu đồng – và rơi vào tình trạng “cháy túi” khi:
Giá vật tư tăng đột ngột.
Có thêm hạng mục cần làm (đập ra mới thấy nền bị mục…).
Phải mua lại vật liệu vì sai số đo, bị vỡ, thiếu hàng.
Dự phòng 10–15% chi phí là cách để bạn không lo “hụt hơi” khi cải tạo.
Không phải mọi ngôi nhà đều giống nhau, và mỗi kiểu nhà sẽ có đặc điểm riêng khi cải tạo. Có những dạng nhà rất dễ làm mới, nhưng cũng có loại nhà đòi hỏi phải tính toán kỹ về kết cấu, pháp lý hoặc giải pháp kỹ thuật phù hợp.
Việc hiểu rõ loại hình nhà đang sở hữu sẽ giúp bạn xác định đúng hướng cải tạo ngay từ đầu, tránh mất thời gian và phát sinh chi phí không cần thiết.
Đây là loại nhà dễ gặp nhất, đặc biệt ở các khu dân cư lâu năm. Sau thời gian sử dụng, nhà thường có các vấn đề như mái yếu, tường bong tróc, nền thấp dễ thấm nước.
Hướng cải tạo gợi ý:
Nâng nền để chống ngập.
Thay mái tôn bằng mái bê tông nhẹ hoặc mái chống nóng.
Xây thêm gác lửng nếu trần đủ cao.
Làm lại hệ thống điện nước toàn bộ để đảm bảo an toàn.
Các ngôi nhà trong hẻm nhỏ, diện tích hẹp ngang, dài sâu thường thiếu sáng, bí và thiếu gió. Việc cải tạo cần tập trung vào giải pháp lấy sáng và tạo cảm giác thoáng.
Hướng cải tạo gợi ý:
Làm thông tầng để lấy sáng từ mái.
Thay đổi vách ngăn bằng kính mờ, cửa lùa hoặc tủ kệ thông minh.
Kết hợp nội thất tối giản, màu sáng để mở rộng cảm giác không gian.
Cải tạo căn hộ chung cư có điểm thuận lợi là không đụng đến kết cấu, nhưng lại bị giới hạn bởi không gian cố định và hệ thống kỹ thuật chung.
Hướng cải tạo gợi ý:
Tối ưu hóa lại mặt bằng, bỏ tường ngăn không cần thiết.
Thiết kế nội thất mới: tủ cao đụng trần, bàn gập, giường đa năng.
Làm lại sàn, trần, hệ thống chiếu sáng cho cảm giác mới hoàn toàn.
Lưu ý: Một số hạng mục như đi lại đường ống, di dời bếp, thay đổi kết cấu tường cần xin phép ban quản lý tòa nhà hoặc đơn vị vận hành.
Với nhà biệt thự đã xây lâu năm, việc cải tạo thường tập trung vào nâng cấp chất lượng sống hoặc thay đổi phong cách.
Hướng cải tạo gợi ý:
Làm mới toàn bộ lớp hoàn thiện: sơn, sàn, hệ thống chiếu sáng, nội thất.
Bổ sung khu vực thư giãn như phòng giải trí, sân vườn, bếp ngoài trời.
Thay đổi mặt tiền cho phù hợp phong cách hiện đại hoặc cổ điển tùy sở thích.
Lưu ý: Do quy mô lớn, cần có thiết kế chi tiết và giám sát kỹ thuật chuyên nghiệp để tránh làm hỏng kiến trúc tổng thể.
Không phải lúc nào cũng cần cải tạo toàn bộ căn nhà. Có những trường hợp chỉ cần làm mới một vài không gian chính cũng đủ để thay đổi cảm giác sống, cải thiện công năng và nâng cấp thẩm mỹ cho cả ngôi nhà. Dưới đây là những khu vực quan trọng nên cân nhắc khi cải tạo, cùng với một số gợi ý đơn giản mà hiệu quả.
Phòng khách thường là nơi đầu tiên bạn và khách bước vào, cũng là không gian sinh hoạt chung của cả gia đình. Cải tạo phòng khách không nhất thiết phải thay đổi toàn bộ, đôi khi chỉ cần vài điều chỉnh nhỏ.
Gợi ý cải tạo:
Mở rộng không gian bằng cách bỏ vách ngăn, sử dụng tủ kệ thay tường.
Đổi tông màu sơn sáng, ấm áp giúp phòng sáng hơn.
Lắp thêm cửa sổ hoặc thay cửa kính lớn để đón ánh sáng tự nhiên.
Bố trí lại đèn chiếu sáng tạo điểm nhấn.
Đây là nơi riêng tư, cần sự yên tĩnh và thoải mái. Cải tạo phòng ngủ nên ưu tiên tạo cảm giác dễ chịu, tiện nghi.
Gợi ý cải tạo:
Tăng khả năng cách âm bằng cách làm tường hoặc trần thạch cao dày hơn.
Đổi rèm cửa, thêm lớp cách nhiệt để giảm nắng gắt.
Bố trí nội thất thông minh: giường có hộc kéo, tủ âm tường.
Đổi sàn gỗ hoặc sàn nhựa giả gỗ cho cảm giác ấm áp.
Không gian bếp có vai trò kết nối thành viên trong gia đình. Nhiều căn nhà cũ có bếp nhỏ, chật và kém tiện nghi – đây là khu vực rất nên đầu tư cải tạo.
Gợi ý cải tạo:
Mở rộng bếp bằng cách thay đổi bố cục theo chữ L hoặc chữ U.
Dùng mặt bếp bằng đá dễ lau chùi, chống ố.
Thêm tủ bếp trên cao và hệ kệ treo giúp tối ưu không gian.
Thay hệ thống hút mùi, đèn chiếu sáng để bếp thông thoáng, sáng sủa.
Đây là khu vực hay gặp tình trạng thấm dột, xuống cấp và cũng khó sửa nhất nếu không làm kỹ từ đầu.
Gợi ý cải tạo:
Làm chống thấm lại toàn bộ trước khi ốp lát.
Thay thiết bị vệ sinh tiết kiệm nước, kiểu dáng gọn.
Sử dụng gạch chống trơn, bố trí ánh sáng hợp lý.
Tăng công năng bằng cách bố trí thêm kệ treo, gương lớn tạo cảm giác rộng.
Các khu vực kết nối giữa các tầng, các phòng rất hay bị bỏ quên khi cải tạo. Trong khi thực tế, đây là nơi có thể thay đổi cảm nhận tổng thể về căn nhà.
Gợi ý cải tạo:
Mở rộng giếng trời, thêm ô kính lấy sáng tự nhiên.
Sử dụng tay vịn gỗ, kính hoặc sắt nghệ thuật cho cầu thang.
Sơn lại tường hành lang bằng màu sáng hoặc giấy dán tạo điểm nhấn.
Bố trí đèn hắt tường, đèn cầu thang tạo hiệu ứng chiều sâu.
Mỗi ngôi nhà đều có câu chuyện riêng, nhưng việc cải tạo có thể giúp bạn kể lại câu chuyện ấy theo một cách mới – hiện đại hơn, hợp gu hơn, hoặc đơn giản là… dễ sống hơn. Dưới đây là những phong cách cải tạo phổ biến hiện nay, được nhiều gia chủ lựa chọn nhờ sự hài hòa giữa thẩm mỹ, công năng và chi phí hợp lý.
Đây là xu hướng được nhiều người trẻ và gia đình theo đuổi, bởi sự gọn gàng, tinh tế và dễ áp dụng.
Đặc điểm:
Tông màu trung tính: trắng, xám, be, đen.
Đường nét vuông vức, ít chi tiết rườm rà.
Nội thất tối giản, ưu tiên công năng.
Không gian thoáng, hạn chế vật dụng dư thừa.
Phù hợp với: Nhà phố nhỏ, căn hộ, nhà cần “làm mới” cảm giác sống.
Nếu bạn thích sự nhẹ nhàng, sáng sủa và ấm cúng, đây là phong cách lý tưởng khi cải tạo nhà.
Đặc điểm:
Tông màu chủ đạo trắng, kết hợp gỗ sáng màu.
Nội thất đơn giản, tinh tế, đề cao ánh sáng tự nhiên.
Sử dụng nhiều vải thô, sợi tự nhiên, cây xanh.
Không gian thoáng và gần gũi với thiên nhiên.
Phù hợp với: Chung cư, nhà cấp 4, những nơi có ánh sáng tốt.
Kết hợp tinh thần truyền thống Á Đông với sự tinh tế của kiến trúc Pháp, đây là lựa chọn hấp dẫn cho những ai yêu sự hoài niệm nhưng vẫn muốn nhà hiện đại.
Đặc điểm:
Họa tiết trang trí lấy cảm hứng từ văn hóa Việt: quạt nan, gạch bông, họa tiết trống đồng…
Màu sắc trầm ấm: nâu, vàng nhạt, xanh cổ vịt.
Chất liệu gỗ, tre, mây, gạch nung.
Không gian vừa sang trọng vừa gần gũi.
Phù hợp với: Nhà biệt thự cũ, nhà phố muốn cải tạo theo phong cách Á Đông.
Nhiều ngôi nhà cải tạo theo hướng mở, kết nối các không gian với nhau để tăng sự thông thoáng và gắn kết giữa các thành viên trong gia đình.
Đặc điểm:
Bỏ vách ngăn giữa bếp và phòng khách.
Dùng kệ sách, tủ thấp, vách kính thay cho tường cứng.
Ưu tiên ánh sáng tự nhiên, bố cục “thở”.
Tối ưu giao thông trong nhà, mọi không gian đều liền mạch.
Phù hợp với: Nhà nhỏ cần nới rộng cảm giác không gian, gia đình trẻ.
Cải tạo nhà không chỉ là chuyện thẩm mỹ hay công năng, mà còn liên quan đến kết cấu, an toàn và cả pháp luật. Rất nhiều người bỏ qua bước này vì nghĩ “nhà của mình, làm gì cũng được”, nhưng nếu không nắm rõ các quy định, bạn có thể bị buộc dừng thi công, tháo dỡ, thậm chí bị phạt hành chính.
Dưới đây là những điểm kỹ thuật và pháp lý bạn cần nắm rõ trước khi bắt đầu cải tạo.
Dù bạn không phải kiến trúc sư hay kỹ sư, vẫn nên biết một vài nguyên tắc tối thiểu để kiểm tra hoặc trao đổi với đơn vị thi công:
Về kết cấu:
Không được tự ý phá bỏ hoặc thay đổi tường chịu lực, dầm, cột.
Nếu cải tạo có ảnh hưởng đến móng, khung nhà, phải có bản vẽ và đơn vị thiết kế – thi công chuyên nghiệp thực hiện.
Về điện – nước:
Dây điện nên đi âm tường trong ống gen cứng, tránh đi nổi tùy tiện.
Đường ống nước cần có độ dốc thoát, chống tắc nghẽn, và tránh xuyên dầm gây yếu kết cấu.
Vị trí ổ cắm, công tắc phải đúng tiêu chuẩn chiều cao để tiện sử dụng và an toàn.
Về chống thấm – chống nóng:
Tường tiếp xúc bên ngoài, sàn nhà vệ sinh, mái ban công… nên được xử lý chống thấm trước khi ốp lát.
Nếu nhà hướng tây, nên bổ sung vật liệu chống nóng như xốp PU, kính cách nhiệt, mái che...
Không phải công trình cải tạo nào cũng cần xin phép, nhưng có một số trường hợp bắt buộc phải thực hiện đúng quy trình pháp lý.
Khi nào cần xin phép cải tạo nhà?
Cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực của nhà (đập dầm, cột, nâng tầng...).
Mở rộng diện tích sàn sử dụng, thay đổi mặt tiền nhà phố.
Cải tạo nhà ở trong khu chung cư hoặc khu quy hoạch.
Các công trình trong khu vực bảo tồn hoặc di tích.
Hồ sơ xin phép thường bao gồm:
Đơn đề nghị cấp phép cải tạo.
Bản vẽ hiện trạng và phương án cải tạo (do đơn vị có chứng chỉ hành nghề thực hiện).
Giấy tờ sở hữu đất và nhà (sổ hồng, giấy phép xây dựng cũ).
Các giấy tờ liên quan khác nếu thuộc khu đặc thù (quy hoạch, chung cư…).
Nơi nộp hồ sơ:
Thường là Phòng Quản lý đô thị quận/huyện, hoặc UBND cấp quận/huyện nơi có công trình.
Với nhà chung cư, bạn gần như không được phép can thiệp vào kết cấu (tường chịu lực, cột trụ…), hệ thống kỹ thuật chung (ống nước, ống thoát, đường điện trung tâm…).
Muốn cải tạo:
Phải có sự đồng ý bằng văn bản của ban quản lý tòa nhà.
Thi công trong khung giờ quy định, đảm bảo không ảnh hưởng cư dân xung quanh.
Có đơn vị thi công chuyên nghiệp, có cam kết an toàn và vệ sinh môi trường.
Thời gian là yếu tố nhiều người thường đánh giá thấp khi bắt đầu cải tạo nhà. Nhưng thực tế, nếu không có kế hoạch rõ ràng, bạn rất dễ rơi vào cảnh thi công kéo dài, ảnh hưởng đến sinh hoạt, mệt mỏi vì trễ tiến độ hoặc phát sinh thêm chi phí ăn ở, dọn dẹp, bảo quản nội thất.
Vậy sửa nhà thì mất bao lâu là hợp lý? Câu trả lời: tùy vào quy mô và mức độ cải tạo.
Đây là những trường hợp như:
Sơn lại toàn bộ nhà
Lót sàn mới
Làm trần thạch cao
Thay thiết bị vệ sinh
Thay cửa, sửa cầu thang gỗ
Phần lớn các công việc này không đụng đến kết cấu hoặc hệ thống kỹ thuật âm tường, nên có thể hoàn thiện trong 1–3 tuần nếu có đội thợ chuyên làm cải tạo, làm đúng quy trình.
Thường bao gồm các hạng mục như:
Đập tường ngăn, làm lại bố cục nhà
Làm lại toàn bộ hệ thống điện nước
Chống thấm toàn bộ sàn nhà vệ sinh, sân thượng
Thay gạch, lót sàn, ốp tường toàn bộ
Làm mới tủ bếp, tủ quần áo âm tường, nội thất gắn liền
Thời gian sẽ dao động tùy diện tích thi công và mức độ can thiệp. Nếu bạn vẫn sinh hoạt trong nhà trong lúc sửa, thời gian có thể kéo dài thêm.
Đây là các công trình cải tạo gần như toàn diện:
Nâng tầng
Làm lại phần móng, cột, dầm
Bố trí lại toàn bộ mặt bằng
Kết hợp làm mới mặt tiền, sân vườn, mái nhà
Cải tạo để thay đổi mục đích sử dụng (từ nhà ở thành nhà cho thuê…)
Lúc này, cải tạo chẳng khác gì xây mới – chỉ khác ở chỗ là thi công trên một bộ khung cũ. Vì vậy thời gian cần cho phần tháo dỡ, xử lý kỹ thuật, và đảm bảo kết cấu thường lâu hơn xây nhà mới thông thường.
Chủ nhà thay đổi phương án giữa chừng
Thiếu vật tư, trễ giao hàng
Trời mưa liên tục, không thể thi công ngoài trời
Không có người giám sát tiến độ thường xuyên
Thi công ban ngày – nghỉ tối để không ảnh hưởng hàng xóm (đặc biệt ở chung cư, nhà phố đông dân)
Với nhiều gia đình Việt, việc sửa nhà không chỉ để đổi mới không gian sống mà còn là dịp để “làm lại vận nhà”. Vì vậy, cải tạo nhà theo phong thủy là điều rất được quan tâm, đặc biệt với những căn nhà cũ đang gặp các vấn đề như bí khí, tối tăm, thường xuyên gặp rắc rối về sức khỏe – tài chính – quan hệ trong gia đình.
Dưới đây là một số nguyên tắc và lưu ý cơ bản để bạn tham khảo nếu muốn cải tạo nhà có yếu tố phong thủy.
Cửa chính là nơi đón khí vào nhà, quyết định đến sự lưu thông năng lượng. Khi cải tạo, nếu không thể đổi hướng cửa thì nên điều chỉnh cách dẫn khí bên trong.
Gợi ý:
Tránh để cửa chính nhìn thẳng vào bếp hoặc nhà vệ sinh.
Nếu nhà bị "xuyên tâm" (cửa trước – cửa sau thông nhau), nên bố trí vật cản nhẹ như rèm, tủ thấp hoặc chậu cây.
Có thể dùng cửa kính hoặc vách ngăn thông thoáng để giữ khí lưu chuyển chậm rãi, không bị hút thẳng ra ngoài.
Mỗi không gian trong nhà đều có vai trò riêng và liên quan đến từng phương vị trong phong thủy.
Phòng khách:
Nên đặt ở vị trí trung tâm hoặc gần cửa ra vào.
Không dùng màu tối hoặc trang trí quá nặng nề.
Nên vuông vắn, gọn gàng, tránh hình thù méo mó, lồi lõm.
Phòng ngủ:
Tránh đặt gương chiếu vào giường ngủ.
Đầu giường nên tựa vào tường, không nên quay ra cửa hoặc đối diện nhà vệ sinh.
Màu sắc dịu nhẹ, hạn chế ánh sáng chói trực tiếp.
Bếp:
Tránh đặt bếp ngay dưới nhà vệ sinh tầng trên.
Không để bếp đối diện cửa chính hoặc cửa phòng ngủ.
Bếp và bồn rửa không nên đặt sát nhau (tượng trưng cho xung khắc hỏa – thủy).
Dựa vào ngũ hành (Kim – Mộc – Thủy – Hỏa – Thổ), bạn có thể chọn tông màu chủ đạo phù hợp:
Mệnh Kim: trắng, xám, ánh kim
Mệnh Mộc: xanh lá, xanh rêu
Mệnh Thủy: xanh dương, đen
Mệnh Hỏa: đỏ, cam, tím
Mệnh Thổ: vàng, nâu đất
Không cần sơn toàn bộ nhà theo mệnh, chỉ cần chọn màu chủ đạo hoặc điểm nhấn nhẹ nhàng đã đủ để tạo cảm giác hài hòa.
Nhiều gia chủ cũng quan tâm đến thời điểm “động thổ” sửa nhà. Dù cải tạo không rầm rộ như xây mới, vẫn nên chọn ngày phù hợp, tránh tháng cô hồn, ngày xung với tuổi gia chủ hoặc giờ xấu.
Bạn có thể nhờ thầy phong thủy xem ngày, hoặc tham khảo lịch âm để chọn ngày khởi công tốt lành.
Một trong những câu hỏi phổ biến nhất trước khi cải tạo nhà là: “Cần bao nhiêu tiền?” Thực tế, không có con số cố định vì còn phụ thuộc vào diện tích, hạng mục, vật liệu và yêu cầu cụ thể của gia chủ. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể hình dung được một khoảng chi phí ước lượng dựa trên mức độ can thiệp.
Dưới đây là bảng gợi ý chi phí cải tạo nhà phổ biến theo từng cấp độ – để bạn dễ lên kế hoạch và tránh bị “sốc” vì phát sinh.
Phù hợp với: Nhà ở còn sử dụng tốt, chỉ muốn làm mới lại cho gọn gàng, sạch sẽ, thay đổi không khí sống.
Hạng mục thường làm:
Sơn lại nhà, thay gạch lát nền
Làm lại trần thạch cao, đèn chiếu sáng
Thay thiết bị vệ sinh, cửa, tủ bếp
Lắp đặt nội thất cơ bản, decor lại không gian
Chi phí tham khảo:
Từ 2,5 triệu đến 4 triệu đồng/m²
(Ví dụ: căn nhà 50m² sẽ tốn khoảng 125–200 triệu đồng)
Phù hợp với: Nhà ở nhiều năm, không hỏng nặng nhưng muốn sắp xếp lại không gian sống, tăng công năng.
Hạng mục thường làm:
Đập tường ngăn, xây lại bố cục
Làm lại hệ thống điện nước
Ốp lát sàn, tường nhà vệ sinh, bếp
Mở rộng ô cửa, giếng trời lấy sáng
Bổ sung nội thất tiện nghi hơn
Chi phí tham khảo:
Từ 4 triệu đến 6 triệu đồng/m²
(Ví dụ: căn nhà 70m² sẽ tốn khoảng 280–420 triệu đồng)
Phù hợp với: Nhà đã xuống cấp nặng, cần sửa từ móng, kết cấu đến bố trí toàn bộ không gian.
Hạng mục thường làm:
Nâng tầng, làm lại cầu thang
Gia cố móng, thay hệ khung chịu lực
Làm mới toàn bộ mặt tiền
Thiết kế & thi công lại toàn bộ nội thất
Kết hợp chống thấm, cách âm, cách nhiệt, hệ thống thông gió
Chi phí tham khảo:
Từ 6 triệu đến 9 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn nếu yêu cầu nội thất cao cấp
(Ví dụ: nhà 80m² cải tạo toàn diện có thể tốn khoảng 480–720 triệu đồng)
Các mức giá trên chưa bao gồm chi phí nội thất rời như sofa, bàn ăn, máy lạnh…
Giá vật tư và nhân công có thể dao động tùy theo khu vực và thời điểm.
Nếu thuê dịch vụ trọn gói, nên yêu cầu báo giá chi tiết theo từng hạng mục – càng rõ ràng càng dễ kiểm soát chi phí.
Cải tạo nhà không giống như sửa một món đồ – càng không thể giao đại cho “thợ quen”, “người biết làm”. Vì một khi đã đụng đến kết cấu, kỹ thuật và không gian sống của cả gia đình, bạn cần một đơn vị đủ chuyên môn – đủ trách nhiệm – và làm việc rõ ràng.
Dưới đây là một số tiêu chí giúp bạn chọn đúng người, tránh cảnh “tiền mất, nhà hỏng, phải làm lại từ đầu”.
Không phải cứ làm được nhà mới là làm tốt nhà cải tạo. Vì cải tạo đòi hỏi xử lý hiện trạng, đánh giá kết cấu cũ, lường trước phát sinh – những việc mà chỉ có kinh nghiệm thực tế mới giúp giải quyết hiệu quả.
Gợi ý:
Hỏi xem họ từng làm bao nhiêu công trình cải tạo.
Yêu cầu cho xem hình ảnh thực tế, dự án tương tự nhà bạn.
Đánh giá cách họ tư vấn: có nắm bắt hiện trạng không? có cảnh báo rủi ro rõ ràng không?
Một đơn vị chuyên nghiệp sẽ không bao giờ nói kiểu “làm tới đâu tính tới đó”. Họ cần có lộ trình rõ ràng:
Khảo sát – báo giá – ký hợp đồng
Lập bản vẽ thiết kế, bản vẽ kỹ thuật (nếu cần)
Thi công theo giai đoạn, có nghiệm thu từng phần
Có cam kết về thời gian bàn giao
Bạn nên hỏi cụ thể: mất bao lâu? chia làm mấy đợt? có tính thời gian phát sinh không?
Dù làm với bạn bè hay người quen, vẫn phải có hợp đồng. Đây là cách tốt nhất để hai bên hiểu nhau và ràng buộc trách nhiệm.
Trong hợp đồng nên có:
Danh sách từng hạng mục thi công
Vật tư sử dụng cụ thể
Mức giá từng phần, tổng giá
Thời gian hoàn thành
Điều khoản bảo hành
Điều kiện xử lý nếu chậm trễ, phát sinh, thay đổi thiết kế
Rất nhiều nhà bị rối loạn tiến độ vì… “giao cho một đội, hôm sau đổi đội khác”. Đơn vị chuyên nghiệp nên có:
Nhân sự cố định, có người phụ trách chính.
Có người giám sát riêng, không để thợ tự làm theo thói quen.
Luôn có người cập nhật tiến độ cho bạn (qua Zalo, Excel, hoặc nhật ký công trình).
Nếu họ trả lời lơ mơ, không có người chịu trách nhiệm cụ thể – nên cân nhắc.
Giá rẻ chưa bao giờ đồng nghĩa với hiệu quả lâu dài. Có nhiều người chọn đơn vị thi công chỉ vì báo giá thấp hơn vài chục triệu – và rồi phải đập đi làm lại, vừa mất tiền, vừa mất thời gian, vừa căng thẳng.
Thay vì tìm giá rẻ nhất, hãy tìm người làm đúng và đủ. Giá hợp lý – cam kết rõ ràng – bảo hành kỹ thuật – mới là yếu tố quan trọng nhất trong cải tạo nhà.
Việc ở lại phụ thuộc vào mức độ cải tạo. Nếu chỉ làm nhẹ ở một vài phòng và đảm bảo được an toàn, bạn có thể sắp xếp sống tạm trong nhà. Nhưng nếu cải tạo toàn diện hoặc ảnh hưởng đến hệ thống điện, nước, trần sàn… thì tốt nhất nên thuê chỗ ở tạm để đảm bảo sinh hoạt ổn định và không cản trở tiến độ thi công.
Nếu bạn chỉ cải tạo cơ bản, có thể không cần đến thiết kế nội thất. Nhưng nếu muốn thay đổi hoàn toàn không gian sống, bố trí lại công năng, hoặc theo đuổi một phong cách cụ thể (như tối giản, Bắc Âu, Indochine…), thì nên đầu tư một bản thiết kế. Nó giúp hình dung trước thành phẩm, tối ưu từng mét vuông, và tránh chỉnh sửa nhiều lần khi thi công.
Có. Hiện nay nhiều ngân hàng hỗ trợ gói vay tiêu dùng hoặc vay thế chấp để cải tạo nhà, với lãi suất và thời gian linh hoạt. Tuy nhiên, bạn nên tính toán kỹ khả năng trả nợ hằng tháng và các chi phí phát sinh khác để tránh áp lực tài chính.
Thông thường, những hạng mục không thay đổi kết cấu, không mở rộng diện tích (như sơn lại, thay sàn, làm trần…) thì không cần xin phép. Nhưng nếu bạn cải tạo có thay đổi tường, kết cấu chịu lực, nâng tầng, mở rộng ban công hoặc thay đổi mặt tiền thì vẫn cần thực hiện thủ tục xin phép tại địa phương.
Bạn nên chuẩn bị trước:
Hình ảnh hiện trạng nhà
Mong muốn cải tạo cụ thể (khu vực nào, thay đổi gì…)
Ngân sách dự kiến
Phong cách bạn thích (có thể là ảnh mẫu, hoặc bảng moodboard đơn giản)
Điều này giúp quá trình tư vấn diễn ra nhanh gọn, chính xác và tiết kiệm thời gian cho cả hai bên.
Cải tạo nhà không chỉ là làm lại một vài hạng mục xuống cấp. Đó là hành trình làm mới không gian sống, điều chỉnh những điều chưa phù hợp, và tạo ra một nơi ở thật sự thoải mái – theo đúng cách sống của bạn và gia đình.
Để hành trình đó không trở thành… một “cuộc chiến” mệt mỏi, điều quan trọng nhất là hiểu rõ mình muốn gì, nắm được trình tự cần làm gì, và chọn đúng người đồng hành. Dù bạn cải tạo chỉ một phòng ngủ hay cả ngôi nhà, nếu có kế hoạch rõ ràng và đội ngũ chuyên nghiệp hỗ trợ, mọi việc sẽ nhẹ nhàng hơn bạn nghĩ.
Nếu bạn đang ấp ủ ý định cải tạo lại tổ ấm của mình – đừng ngại bắt đầu từ hôm nay. Từng thay đổi nhỏ trong không gian cũng có thể mang lại cảm giác sống mới mẻ và tích cực hơn mỗi ngày.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DAIVIETCONS
Bản quyền © 2024 Tổ ấm việt. Tất cả các quyền được bảo lưu.
